Aktuelt

Erfaringer fra seminar om kommunal eiendomspolitikk 13 april 2011

Av 14. april 2011 Ingen kommentarer

lauri vestøl
Lauri Vestøl, leder for Mosaik-prosjektet i Skien

Seminaret hadde stor oppslutning, med 70-80 deltagere fra kommuner, eiendomsselskaper og andre aktører. Under følger små sammendrag av hvert av foredragene.

Hvordan realisere boligpolitiske mål?
Morten Sandvold, Husbanken

Husbankens foredrag hadde tre hoveddeler: første del omhandlet endringer i boligmarkedet og boligpolitikken; andre del handlet om hvilke økonomiske virkemidler Husbanken har til rådighet; tredje del fokuserte på kommunens rolle. 

Den store økningen i boligpriser har gjort at bolig fort kan bli en fattigdomsfelle, der sosiale forskjeller mellom de som er innenfor og utenfor boligmarkedet forsterkes. Mye tyder på at behovet for boligsosiale virkemidler vil være stort i tiden fremover, med flere fattige, bostedsløse, flyktninger, eldre og marginalisert ungdom. Husbankens to viktigste boligsosiale virkemidler – bostøtte og startlån – skal virke korrigerende og utjamnende i forhold til markedet.

Siden det velferdspolitiske praksisfeltet i stor grad ligger i kommunene er det viktig at boligpolitikken integreres tettere inn i dette. Husbankens oppgave med å styrke boligens betydning i velferdssammenheng er helt avhengig av et forpliktende og langsiktig samarbeid med kommunene. Utfordringer hos kommuner ligger i fragmentert organisering, uklart ift ansvar og roller, manglende strategisk forankring og uformell koordinering av det boligsosiale arbeidet. I tillegg er det behov for bedre kunnskap og utnyttelse av den kunnskapen som allerede eksisterer. 

Husbanken har derfor utviklet et boligsosialt utviklingsprogram for Region sør, hvor mange av de største kommunene deltar. Les mer om dette hos Husbanken.

Nasjonal boligpolitikk og lokal finansforvaltning
Bjørn Kittilsen, Lørenskog kommune

Bjørn Kittilsens første spørsmål gikk på hvor farlig kommunegjelden egentlig er. Dersom kommunene blir for opphengt i KOSTRA kan dette gi dårlig økonomisk helse. Med henvisning til de forgjeldte PIIGS-landene bemerket han at det ikke er farten – men bråstoppen – som er farlig for en økonomi.

Ofte gir gjelden et ufullstendig bilde av kommunens egentlige økonomi. For eksempel kan påkostninger og reinvestering erstatte vedlikeholdsetterslep og redusere kostnader til drift.

Med tanke på boligsosial satsing har Lørenskog jobbet med å ha ”kostnadsriktige husleier”  på kommunale boliger. Dette minsker etterspørselen etter kommunale boliger og utgjør således en mindre økonomisk belastning for kommunene. De som har behov for det kan søke om bostøtte, noe som også avlaster kommunen. Kittilsen oppfordret derfor Husbanken til å fortsette satsingen på bostøtte.

Husbanken ble også trukket fram en forbilledlig offentlig etat, ettersom de (i motsetning til mange andre etater) hadde reelt samarbeid med kommunene.

Spørsmål fra salen:
– Kan kommunen lage konsepter med startlån som kanaliserer velferd inn i kommunen? Ja. Lørenskog har f.eks bygget ungdomsboliger og bruker da startlån å bistå ift utbygger
– Hvor mange ungdomsboliger ble bygget og hva var prisen? Boligene hadde en omsetningspris på 1-1,5 mill, og det ble bygd 60-70 stykker. Noen ble også kjøpt av kommunen
– Hva er vilkår til startlån og avdragsfrihet? For Startlånet kreves det at man er økonomisk selvhjulpen og kan betjene lånet. Avdragsfriheten er behovsprøvd, og man har forståelse for at folk kan havne i en vanskelig økonomisk situasjon.

Kommunenes organisering av eiendomsvirksomhet – hvilke modeller finnes?
Even Berg, Selmer

Even Bergs foredrag handlet om noen av de ulike modellene en kommune kan velge for å forvalte sin eiendom. Selv om tradisjonell kommunal eiendomsdrift fortsatt er den vanligste organiseringen av kommunal eiendom har det i senere år i økende grad blitt organisert gjennom andre modeller, deriblant Kommunalt Foretak (KF), Interkommunalt Samarbeid (IKS), Offentlig-Privat Samarbeid (OPS), Aksjeselskaper (AS) og Stiftelser.  Målene med dette har blant annet vært å få et helhetlig blikk på eiendomsvirksomheten, øke profesjonalisering og effektivitet, gjøre det lettere skille forretning og forvaltning, og tilrettelegge for ansvarsbegrensning og fleksibilitet (AS).

KF er en særnorsk ordning og den modellen som innebærer størst grad av styring fra kommunestyrets side. Dette brukes ganske vidt men fortrinnsvis på mer forretningsmessig virksomhet, f.eks boliger, sykehus og enkeltprosjekter.

IKS brukes gjerne der flere kommuner har felles interesse. IKS er ikke en vanlig modell innen eiendomsforvaltning, men snarere innen kultur, idrett og helse. IKS kan hjelpe kommunene med å utnytte stordriftsfordeler, noe som er spesielt nyttig i små kommuner

OPS brukes på konkrete enkeltprosjekter og er ikke en organisasjonsform i seg selv. Den gir private aktører større risiko ved kostnadsoverskridelser og større insentiver til å tenke langsiktig. Dette er en modell som er forholdsvis krevende for kommunene og man burde vurdere behovet for et regelverk med en sentral forvalter.

AS med kommunal aksjemajoritet er svært vanlig innenfor eiendom. Det passer best for konkurranseutsatt virksomhet eller ved risikable prosjekter. 

Stiftelser kan ikke styres etter opprettelse, men må styres gjennom vedtektene som har blitt fastsatt. Har blitt brukt på utleieboliger, sykehjem og drift av kulturinstitusjoner.

Spørsmål:
– Hvordan må kommunene gå fram for å finne private partnere i AS? Det kommer an på, noen ganger kreves det konkurranse.

Utbyggingspolitikk i Stavanger kommune – modeller for samarbeid med private
Ove Rødstøl, Stavanger kommune

Nord-Jæren har siden 1960 hatt en enorm vekst med utbygging i alle retninger, noe som har gjort Stavanger til en inneklemt kommune der utbygging og jordvern ofte står i konflikt med hverandre. Veksten vil fortsette å øke og behovet for nye boliger vil i framtiden være stort.

Stavanger kommune har sikret seg heldigvis masse tomter på 1960-tallet, da de så den strategiske verdien i dette. I de nye hovedutbyggingsområder har private kjøpt seg opp, og utviklingen av disse områdene krever nye samarbeidsmodeller med de private utbyggerne og grunneiere. Utfordringer ligger da blant annet i at kommunen anerkjenner den private utbyggingsretten, at man er bevisst på områdets egenart, at avtaleverket er forutsigbart men samtidig fleksibelt, og at man sikrer framtidige arealbehov.

På Urban Sjøfront prosjektet har Stavanger kommune tatt på seg en tiltakshaverrolle i forhold til eksterne infrastrukturtiltak med tilskudd fra private gjennom egne utbyggingsavtaler. Rekkefølgematrise angir hva slags infrastruktur (trafikkområder, vann- og avløpsanlegg) og friområder som må være opparbeidet før det gis rammetillatelse. Kommunen kan holde igjen infrastruktur for å sikre at private tar sin del av kostnaden.

Stavanger har mange eksempler på samarbeid med private, blant annet på Jåttåvågen, Hinna park, Viking stadion, Oilers arena (ishockey) og Forum pluss. Ofte risikerer slike avtaler å komme i strid med EØS regelverket som legger begrensninger på offentlig. I avtalen med Oilers unngikk man dette ved å selge tomten til markedsverdi for så at kommunen leide istid i hallen for 20 år, betalt som engangsbeløp. 

”Til beste for byen” – en utbyggers erfaringer med det offentlige bruk av ”egen eiendom” i byutviklingen
Christian Joys, Avantor

Christian Joys viste til tre typer av det offentliges ”egen eiendom”: eiendom de allerede eier; eiendom de skal overta i henhold til nye regulering; og eiendom skal leies til offentlig service. På det sistnevnte punkt er det imidlertid ofte ustrukturert.

Historisk sett hadde ofte kommunen en mer dominerende rolle som byutvikler fra A til Å. Eiendom ble kjøpt (under trussel om ekspropriasjon), regulert og bygget infrastruktur, for deretter å bli solgt til utbygger. Nå eier det offentlige i beste fall noe av byutviklingsområdet og det er oftest private reguleringsforslag som sendes inn. Offentlige innkjøpsregler har også fått større betydning for offentlig service enten de skal kjøpe eller leie.

Rekkefølgebestemmelsene kan lede til Catch 22 situasjoner hvor kravene er motsigende. I Nydalen ledet kravet om en skoletomt utenfor reguleringsområdet før boligbyggingen kunne starte til en forsinkelse på sju år.

I noen tilfeller blander det offentlige sin forvaltningsrolle med sin rolle som privat aktør, noe som er en uryddig og uakseptabel praksis.   

Avsluttende konklusjoner og råd:
• Byutviklingsprosjekter er ikke selvfinansierende. Offentlig/privat samarbeid er nødvendig
• Kommunale eiendommer i et byutviklingsområde må inngå på samme måte som andre eiendommer
• Alle arealer bør ha samme utgangsverdi korrigert for bygninger/forurensing etc
• Man må bruke de verktøyer som finnes for å koordinere mange private grunneiere; utbyggingsavtaler, eventuelt urbant jordskifte
• Kommunen må også binde seg til tiltak som sosial infrastruktur i takt med utbyggingen – tosidig forpliktende avtaler er nødvendig både for utbygging og drift

Spørsmål:
– Opptrer kommunen uetterrettelig og er det noe bransjen bør ta tak i? Normalt sett ikke. Men kommunen må tenke mer helhet, spesielt ved fragmenteringer. I tilfeller der utbygger er misfornøyd med administrasjonen kan man gå direkte til politikerne.

Case 1: Mosaik i Skien
Lauri Vestøl, prosjektleder Mosaik

Skien er en by med mye historie og god beliggenhet. Likevel har Skien sentrum de siste årene blitt tømt for funksjoner, både boliger, kontorer, skoler og butikker. Målet med prosjektet er å snu den trenden. 

Hovedløsningen er å få flere til å bo i sentrum. For å få til det trenger man sosiale samlingsplasser og grønne lunger. Murbyen, med sine fine gamle bygårder og flotte struktur, er blitt et satsingsområde. Mosaik Skien samarbeider med grunneierne om å revitalisere gårdsrommene. Målet er å få 200 nye leiligheter i sentrum.

Kommunen tar ansvaret for systematisk utvikling med et nettverk av uterom som henger sammen. Kommunen gir også råd, økonomisk støtte, planlegging av gårdsrom og kunstnerisk utsmykking. Gårdeier tar ansvar for omfang, økonomi, valg av konsulenter

Telemarksgata 14 –boligsosial satsing
Atle Kristiansen, Skien kommune

I Skien disponerer kommunen få store boligbygg, noe som gjør boliganskaffelse til en utfordring. Spesielt gjelder dette for bosetting av flyktninger. I 2010 skulle kommunen bosette 80 flyktninger, noe som er rekord. Mange av disse er i tillegg enslige, noe som gjør at det er ekstra behov for mindre boenheter enn det som tradisjonelt finnes i kommunen.

Kommunen fikk tilbud om å leie 14 boliger i en bygård midt i sentrum. Det kunne imidlertid by på integreringsmessige utfordringer å ha 14 boenheter under samme tak og samme inngang. Det var rettet skepsis mot dette – ville det lede til dårlig bomiljø, inntektstap og behov for oppfølgingstjenester?

Det gikk allikevel bra. Grunner til dette er at gårdeier hadde en boligsosial visjon, godt samarbeid med kommunen, Husbanktilskudd som ga en fornuftig leiepris, kommunen bevisst på utvelgelse av leietakere, god standard på leilighetene, faktum at boenhetene lå i sentrum, tydelige krav til ordensregler og andre enn beboerne som gjennomfører vasking av fellesområder. Modellen med en gårdeier og en hovedleier er ryddig og lett å forholde seg til. Dessuten er de som driver kafeen i første etasje positive til prosjektet. 

Case 2: Kunnskapsbyen Drammen – eiendom som virkemiddel
Paul Røland, Drammen Eiendom KF

Drammen Eiendom KF har fire roller i Drammen kommune: Eierfunksjon for å ivareta kommunens eierinteresser og utvikle eiendom; eiendomsforvaltning med drift, vedlikehold, utleie og innkjøp; byggherre som gjennomfører investeringer etter bestilling fra bystyret; og ansvarlig for innleie på vegne av kommunen. 

Drammens bruk av eiendom har vært basert på langsiktighet og ambisjoner. Eiendom kan brukes som virkemiddel for å bygge og eie kompetansearenaer, sørge for lokalisering og etablering, brukes som katalysator for å få med andre aktører, delta i utviklingsprosjekter, bidra som leietaker, og stimulere kompetansemiljøer med oppdrag. 

Noen prosjekter som kan trekkes fram er:
– FOU-prosjekt Demente – omsorgs og bofellesskap for seksten demente som utviklingsarena for nye og innovative løsninger i eldreomsorgen innen individuelle teknologiske hjelpemidler, administrasjonssystemer og integrasjon mot eksisterende plattformer. Dette er et samarbeidsprosjekt mellom Drammen kommune, Papirbredden innovasjon, Arena Helseinnovasjon (med ni medlemsbedrifter) og akademia.
– FutureBuilt – en arena for innovasjon og kompetanseutvikling der utbyggere arkitekter, rådgivere, entreprenører, leverandører, kommuner og brukere, jobber for mer klimaeffektiv arkitektur og byutvikling.
– Papirbredden kunnskapspark, som er et samarbeid mellom næringsliv, akademia og offentlig sektor – den såkalte Triple Helix modellen.

Case 3: Urban Sjøfront
Kristin Gustavsen, Urban Sjøfront

Urban Sjøfront tar utgangspunkt i et 600 daa stort område sentralt i Stavanger, som tidligere var industri. Det er et AS som eies av 21 grunneiere/aktører i området, og som fungerer som deres interesseorganisasjon. Området ble karakterisert som ”byens bakgård” med tomme, nedslitte næringslokaler og ingen byfunksjoner. Målsetningen med Urban Sjøfront var å bygge by, med bolig, næring, kultur-, service-, aktivitets og rekreasjonstilbud. Gjennom innovative grep solid forankret i områdets historie skulle området bli et attraktivt sted å bo, jobbe og besøke i Stavanger sentrum. Man innså at mye av visjonen for området ikke kunne gå inn i en reguleringsplan.

Nå – ti år etter – er området på god veg til å bli Sentrum Øst. Bylivet har blomstret opp, interessen for næringsetableringer har økt kraftig og det ser lyst ut med tanke på boligsalg. Spesielt kulturnæringer er i overvekt.

Tou Scene (senter for samtidskunst), Orangeriet, Ostehuset Øst, Johannes læringssenter, BI-bygget og Haugesundsgata 15 har alle vært viktige bygg for utviklingen av området.
Tou Scene er svært viktig for kulturen i området, på tross av dårlig økonomi.

Fokus på medvirkning er sterkt og man ønsker en utvikling der innbyggere blir premissleverandører og initiativtagere, snarere enn tilskuere.

Den store utfordringen er – for Stavanger som ikke har en bakgårdstradisjon – å få barnefamilier til å flytte til dette området.